Consórcio ou financiamento: qual compensa mais?

A diferença principal

Os dois são caminhos do crédito imobiliário. Este guia compara o consórcio novo, para quem pode planejar, com o financiamento. Se você precisa do bem agora, a comparação mais útil é entre a carta contemplada e o banco, em carta contemplada vale a pena?.

• Financiamento: o banco paga o bem hoje e você devolve com juros. A entrada mínima e a taxa dependem do banco e do seu perfil.
• Consórcio: você paga parcelas para um grupo e concorre todo mês a uma carta de crédito. Não há juros; o custo é a taxa de administração e o fundo de reserva previstos em contrato (Lei nº 11.795/2008).
• Carta contemplada: uma cota de consórcio que já foi contemplada e está à venda. Você paga a entrada ao titular, assume as parcelas e usa o crédito agora.

Os três caminhos lado a lado

Como comparar do jeito certo

Comparar só a parcela engana. O que importa é o custo total: tudo o que você vai pagar do primeiro ao último mês, com entrada, taxas, seguros e reajustes.

No financiamento, some a entrada e todas as parcelas com juros e seguros. No consórcio, some as parcelas com a taxa de administração e o fundo de reserva, mais o lance que você pretende dar. O comparador da Capitaliza faz essa conta lado a lado com os seus números, inclusive com a diferença investida.

Exemplo ilustrativo para um imóvel de R$ 300 mil

Números redondos, sem relação com um plano ou um banco reais, só para entender a ordem de grandeza. No financiamento: entrada de R$ 60 mil e R$ 240 mil financiados em 360 meses pela tabela SAC, com juros hipotéticos de 11% ao ano, sem correção e sem seguros. No consórcio: carta de R$ 300 mil com taxa de administração total de 20% e fundo de reserva de 2%.

O que o exemplo deixa de fora

O consórcio é reajustado todo ano pelo índice do contrato, e o saldo do financiamento também tem correção. Quem espera a contemplação continua pagando aluguel, se mora de aluguel, e esse custo entra na conta. E quem quer acelerar a contemplação com lance usa recurso próprio ou parte do crédito, como no lance embutido.

O exemplo serve para mostrar a ordem de grandeza dos juros num prazo longo. A decisão sai da conta com os seus números: o valor do bem, a entrada que você tem, a taxa que o banco oferece ao seu perfil e quanto tempo você pode esperar.

Quando o financiamento compensa

O financiamento costuma ganhar quando você precisa do bem agora, tem pouco para entrada e consegue uma taxa de juros boa pelo seu perfil. Também é a saída quando o prazo de espera do consórcio não cabe no seu plano, por exemplo quando o aluguel que você paga enquanto espera come a economia dos juros.

Quando o consórcio compensa

O consórcio costuma compensar quando você pode planejar, a parcela cabe no mês por todo o prazo e o objetivo é construir patrimônio sem juros. Com estratégia de lance, o tempo até a contemplação pode diminuir, mas ninguém pode garantir a data.

Veja como funciona a estratégia em quanto tempo para ser contemplado e em como funciona o lance do consórcio. O custo do plano está em taxa de administração do consórcio, e a decisão geral, em consórcio vale a pena.

Dá para trocar o financiamento por consórcio?

Dá para usar uma carta contemplada para quitar um financiamento do mesmo tipo de bem que você já tem, com a anuência da administradora (Resolução BCB nº 285/2023, art. 15). Na prática, você troca o saldo com juros do banco pelo saldo da carta, sem juros. Isso só compensa se a conta fechar: some o que falta pagar no banco e compare com a entrada da carta, se for contemplada, mais o saldo que você vai assumir.

Com um consórcio novo, a quitação só acontece depois da contemplação, então o financiamento continua até lá. É uma estratégia para quem tem prazo longo pela frente no banco.

Erros comuns na comparação

Para veículos, veja consórcio de veículo e consórcio de carro vale a pena? Para entender por que não há juros, leia consórcio sem juros.

• Comparar a parcela do financiamento com a parcela reduzida do consórcio antes da contemplação.
• Esquecer os seguros e as tarifas do financiamento, ou os reajustes do consórcio.
• Contar com uma data de contemplação que ninguém pode prometer.
• Ignorar o custo do aluguel enquanto espera, ou o rendimento da entrada que fica guardada.