Crédito com garantia real: o que é, tipos e cuidados

O que significa crédito com garantia real?

Garantia real é a que recai sobre uma coisa, e não sobre uma pessoa. O Código Civil diz que, nas dívidas com penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação (art. 1.419). Ou seja: o bem responde pela dívida, mesmo que mude de mãos.

Na prática, crédito com garantia real (ou empréstimo com garantia real) é qualquer empréstimo em que você oferece um bem como garantia: o imóvel no home equity, o carro no crédito com garantia de veículo, as máquinas da empresa ou a safra. Só pode dar o bem em garantia quem pode vendê-lo (art. 1.420), e o credor não pode simplesmente ficar com o bem se a dívida não for paga: o Código proíbe essa cláusula (art. 1.428). O caminho é a execução, com venda e acerto de contas.

Antes de fechar com o banco: por que considerar o Consor Equity

O Consor Equity funciona como um home equity: o seu bem quitado vira garantia, você recebe dinheiro novo e o bem continua com você. A diferença está na engrenagem, e ela muda a conta e a experiência:

• Sem juros e sem IOF sobre a carta: a operação usa cartas de crédito já contempladas, e todos os custos do caso aparecem por escrito na proposta, antes de qualquer assinatura.
• Mínimo, não teto: a simulação mostra no mínimo 45% do valor do bem; a análise do caso pode liberar mais, quando você autoriza a operação.
• Quem banca é um fundo de investimento, em parceria exclusiva com a Capitaliza, e não a análise de crédito do banco.
• As 3 primeiras parcelas já ficam pagas até a liberação, e os custos do processo estão inclusos, com as exceções escritas na proposta.
• Aceita imóvel, terreno e área rural quitados, para pessoa física, empresa ou holding.
• Prazo combinado: liberação em até 90 dias depois da documentação completa e do contrato, com cada etapa por escrito.
• Quem conduz é o fundador, Renan Stank, do lado do cliente, do primeiro contato até o dinheiro cair na conta.

Quais são os tipos de garantia real?

O Código Civil lista os direitos reais de garantia e o mercado usa, além deles, a alienação fiduciária, que é uma propriedade fiduciária. Nos contratos de crédito com garantia real, os nomes mais comuns são estes:

Qual é a diferença entre garantia real e garantia pessoal?

A garantia pessoal, também chamada de fidejussória, é a promessa de outra pessoa de pagar se você não pagar. Os exemplos são a fiança (Código Civil, art. 818 em diante), comum em aluguel, e o aval, dado em títulos de crédito como nota promissória e cédula de crédito.

A diferença está no que o credor pode buscar. Na garantia pessoal, ele cobra o fiador ou o avalista, que responde com o patrimônio que tiver na hora. Na garantia real, ele tem um bem certo, registrado, separado para pagar aquela dívida, com preferência sobre outros credores. Por isso a garantia real dá mais segurança ao credor.

Que bens podem ser dados em garantia?

Quase todo bem com valor de mercado, documentação regular e que possa ser vendido. Os mais usados no empréstimo com garantia de bens são:

• Imóvel residencial ou comercial, quitado e com matrícula regular. Veja o guia de empréstimo com garantia de imóvel.
• Terreno urbano, com regras próprias de avaliação. Veja o guia de empréstimo com garantia de terreno.
• Área rural, com a documentação rural em dia.
• Veículos e frota, em geral por alienação fiduciária.
• Máquinas, equipamentos e safra, por penhor ou alienação fiduciária.

Por que o crédito com garantia real costuma custar menos?

O juro embute o risco de não receber. Quando existe um bem que pode ser executado, o risco do credor cai, e isso costuma aparecer em taxas menores e prazos maiores do que no crédito pessoal sem garantia. O Banco Central publica as taxas médias por modalidade, e vale conferir antes de contratar.

Mas taxa menor não é o mesmo que custo menor. Entram IOF, seguros, avaliação do bem, registro e tarifas. A comparação certa é sempre pelo custo efetivo total e pelo uso do dinheiro: crédito com garantia faz sentido quando o capital vai render mais do que custa ou substituir uma dívida mais cara, como explica o guia de alavancagem patrimonial.

Quais são os riscos e o que acontece na recuperação judicial?

O risco central é perder o bem. Na alienação fiduciária de imóvel, o atraso leva à intimação para pagar em 15 dias, à consolidação da propriedade no nome do credor e ao leilão (Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27). Na alienação fiduciária de veículo, o credor pode pedir a busca e apreensão (Decreto-Lei nº 911/1969). Se a venda não cobrir a dívida, o saldo pode continuar sendo cobrado.

Também vale cuidado com o único imóvel da família: a lei do bem de família não protege o imóvel quando o próprio casal ou a família o deu em hipoteca (Lei nº 8.009/1990, art. 3º, V). E nunca confunda penhor com penhora: penhor é uma garantia que você contrata; penhora é a constrição feita pela Justiça em um processo de cobrança.

Na recuperação judicial, só para informação, sem substituir a orientação de um advogado: na Lei nº 11.101/2005, os créditos com garantia real formam uma classe própria na assembleia de credores (art. 41, II), e o bem dado em garantia só pode ser vendido ou substituído no plano com a aprovação expressa do credor (art. 50, § 1º). Já o credor com alienação fiduciária não se submete aos efeitos da recuperação (art. 49, § 3º), embora a lei limite, por um período, a retirada de bens de capital essenciais à atividade da empresa. Cada caso depende do contrato e do juízo.

Consor Equity: crédito com garantia de bem pela Capitaliza

Na Capitaliza Investimentos, o Consor Equity é uma forma de crédito com garantia de bem que não passa pelo banco. Funciona como um home equity: você dá um bem quitado em garantia (imóvel, terreno ou área rural, sem alienação) e recebe dinheiro novo, e o bem continua com você. A operação usa cartas de crédito de consórcio já contempladas, sem espera por sorteio ou lance, e um fundo de investimento, em parceria exclusiva com a Capitaliza, banca 100% da estrutura.

A simulação parte de no mínimo 45% do valor do bem em dinheiro novo, e a análise do caso pode liberar mais quando o cliente autoriza a operação. A liberação acontece em até 90 dias depois da documentação completa e do contrato de assessoria. A carta é de 180 meses, as 3 primeiras parcelas já ficam pagas até a liberação e os custos do processo estão inclusos, exceto a vistoria do bem, o ITBI quando a operação é entre pessoas diferentes e os honorários da assessoria. Na versão com veículos e frota, a liberação é em até 30 dias depois da documentação em dia.

A carta de crédito não tem juros nem IOF: o custo é a taxa de administração, e por isso a comparação com o crédito do banco deve ser feita pelo custo efetivo total. A taxa não vai no site; o custo total aparece na proposta, depois da análise. O fundador, Renan Stank, analisa o caso, monta a proposta e acompanha até o dinheiro cair na conta. Para ir mais fundo, leia o guia do Consor Equity, o processo do Consor Equity e o guia de dinheiro com imóvel quitado.