Como funciona o consórcio de imóvel: do grupo à chave na mão

O que é o consórcio de imóvel

O consórcio é uma compra em grupo. Pessoas com o mesmo objetivo entram em um grupo, cada uma escolhe o valor da carta de crédito e todas pagam parcelas mensais. O dinheiro forma um fundo comum, e com ele a administradora libera cartas de crédito todos os meses para os participantes contemplados.

A atividade é regida pela Lei nº 11.795/2008, e as administradoras precisam de autorização do Banco Central, que também fiscaliza o setor. Antes de entrar em qualquer grupo, vale consultar se a administradora está autorizada no site do Banco Central.

A grande diferença para o financiamento é que no consórcio não há juros. Em troca, você não recebe o crédito no primeiro dia: ele chega na contemplação, que pode acontecer no primeiro mês ou no último.

Como funciona o consórcio de imóvel na prática

O caminho, do começo ao fim, costuma ser este:

• Escolha da carta: você define o valor do crédito e o prazo. Prazos longos deixam a parcela menor.
• Adesão ao grupo: você assina o contrato e passa a pagar a parcela mensal.
• Assembleias: todo mês a administradora faz a assembleia, com sorteio e apuração dos lances.
• Contemplação: quem é sorteado ou vence o lance recebe a carta de crédito liberada.
• Uso do crédito: depois da análise de crédito e da avaliação do imóvel, a administradora paga o vendedor ou a obra.
• Fim do plano: você segue pagando as parcelas até o fim do prazo, com o imóvel como garantia até a quitação.

Do que é feita a parcela

A parcela do consórcio tem três partes. A maior é o fundo comum, que é o dinheiro que vira as cartas de crédito do grupo. A segunda é a taxa de administração, que remunera a administradora pelo trabalho de organizar o grupo. A terceira, quando o contrato prevê, é o fundo de reserva, um valor para cobrir imprevistos do grupo, como atrasos de outros participantes.

Alguns planos também incluem seguro. Como o crédito é corrigido uma vez por ano, pelo índice escrito no contrato, a parcela acompanha esse reajuste. No imóvel, o índice mais usado é o INCC, que acompanha o custo da construção. Isso protege o poder de compra da carta, mas significa que a parcela de hoje não fica fixa até o fim.

Na hora de comparar planos, olhe a taxa de administração total, o fundo de reserva e o índice de reajuste, e não só o valor da parcela.

Sorteio e lance: como chega a contemplação

Todo mês o grupo contempla participantes de duas formas. No sorteio, qualquer pessoa em dia com as parcelas pode ser escolhida. No lance, você oferece antecipar parte do valor do plano, e as maiores ofertas ganham, conforme as regras do grupo.

Há mais de um tipo de lance: o livre, em que você escolhe o percentual; o fixo, com percentual igual para todos; e o embutido, em que parte do lance sai da própria carta de crédito. Veja os detalhes em lance embutido: como funciona.

Nenhum grupo informa com antecedência quando você será contemplado. É possível estudar o histórico de lances do grupo e planejar, mas não existe promessa honesta de mês certo. O artigo quanto tempo para ser contemplado no consórcio explica o que pesa nessa conta.

O que dá para fazer com a carta de crédito

Com a carta contemplada, os usos mais comuns são comprar um imóvel residencial ou comercial, novo ou usado, comprar terreno, construir ou reformar. Algumas administradoras também permitem quitar um financiamento imobiliário com a carta. O que vale é o que está no seu contrato, por isso confira antes de entrar.

A liberação passa por duas análises. A primeira é a do seu crédito: a administradora confere renda e cadastro para saber se as parcelas restantes cabem no seu orçamento. A segunda é a do imóvel: documentação em ordem e avaliação feita pela administradora. O imóvel fica alienado como garantia até a quitação, como prevê a lei do consórcio.

Se a carta for maior do que o imóvel, a diferença pode ser usada conforme as regras da administradora, por exemplo para pagar parcelas. Se for menor, você completa com recurso próprio.

Dá para usar o FGTS no consórcio de imóvel?

Sim, dentro das regras do FGTS. O saldo pode ser usado para dar lance, para pagar parte das parcelas ou para completar a carta na compra. As condições de uso são verificadas pela administradora junto à Caixa, que opera o fundo.

• O imóvel precisa ser residencial, urbano, no Brasil, e servir de moradia para o titular.
• O trabalhador precisa somar pelo menos três anos de trabalho com FGTS, seguidos ou não.
• Não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação.
• O valor do imóvel precisa respeitar o limite definido nas regras do FGTS.

Consórcio de imóvel é para você?

O consórcio costuma fazer sentido para quem quer o imóvel sem pagar juros e pode esperar a contemplação, para quem quer construir patrimônio com disciplina mensal e para quem já tem parte do valor e pode usar como lance. Ele faz menos sentido para quem precisa da chave na mão este mês: nesse caso, uma carta já contemplada resolve o tempo, com um custo de entrada. As opções do dia estão na vitrine de cartas contempladas.

Antes de assinar, confira a autorização da administradora no Banco Central, leia o contrato inteiro, compare o custo total e não aceite promessa de contemplação em data marcada. A Capitaliza monta o plano em uma consultoria personalizada, sob medida para o seu objetivo, com os números do grupo e da sua realidade. Você pode começar pelo simulador de consórcio de imóvel.